Voisinage : évitons les conflits
Les règles d’urbanisme s’imposent à tous les propriétaires, mieux vaut les connaître scrupuleusement avant de se lancer dans un projet, quel qu'il soit ! L'implantation d'un bâtiment sur un terrain, le respect des servitudes de vue, la bonne distance pour une piscine ou des plantations... Outre l'autorisation de travaux préalable, qui n'est pas toujours requise, ces points peuvent être source de conflits avec vos voisins et finir par vous couter très cher. Voilà pourquoi nous allons vous citer ici les principales règles de distance entre deux habitations.
LA LÉGISLATION CONCERNANT LES IMPLANTATIONS SUR UN TERRAIN PRIVÉ
Deux règlements rentrent en ligne de compte pour évaluer les constructions, extensions ou implantation sur une propriété. Plus que la simple tranquillité de chacun chez soi, le respect des distances mitoyennes est aussi une question d’hygiène et de sécurité. Les notions d'esthétisme et de praticité rentrent également en ligne de compte. Un Plan d'Occupation des Sols (POS) vous sera généralement demandé lors d'une demande d'autorisation de construction. Ainsi, la mairie peut veiller à l'harmonisation des bâtiments sur son territoire. La préservation de l'environnement naturel est également un point primordial et il est de plus en plus restrictif. Le Plan de Sauvegarde et de Mise en Valeur (PSMV) peut donc être invoqué pour interdire ou limiter les constructions.
LE CODE D’URBANISME
Il concerne le droit public et explique les règles d’implantation des édifices sur un territoire. Le Règlement National d’Urbanisme (RNU) tout comme le Plan Local d’Urbanisme (PLU) sont alors les référents et ils peuvent changer en fonction de votre localisation géographique. En d’autres termes, ce qui sera autorisé dans un village du Lot ne le sera peut-être pas en centre-ville de Tours !
LE CODE CIVIL
Il intervient en plus du Code d’Urbanisme parce qu’il représente le droit privé. C’est celui qui est généralement remis en cause par les conflits de voisinage. Bonnes distances, nuisances, servitudes... peuvent nuire à la notion de propriété et de l'intimité de chacun. Dans ce cas, et tant qu'il n'y a pas de transgression du Code d’Urbanisme, c’est à un juge d’évaluer le respect du Code Civil et l’éventuel préjudice pour les 2 parties.
CONSTRUIRE À BONNE DISTANCE EN RESPECTANT LA SERVITUDE DE VUE
Que vous entamiez la construction de votre maison ou que vous souhaitiez seulement l’agrandir, il sera nécessaire de sortir le mètre ! Effectivement, pas question d’avoir une vue plongeante sur les propriétés avoisinantes, le respect de la vie privée en dépend ! Prévoir correctement l’orientation de sa construction, c’est également assurer son propre confort, tant pour le vis-à-vis que pour l’ensoleillement.
Les articles 678 et 679 du Code Civil prévoient les dispositions suivantes, valables y compris lorsque les terrains ne sont pas au même niveau ou pour des structures en hauteur :
- En vue de face (ou vue droite), vous devez maintenir un écart de 1m90 entre la limite de mitoyenneté et une fenêtre, terrasse ou balcon.
- De côté (vue oblique), une ouverture ne doit pas se situer à moins de 60 cm de la bordure séparative des terrains.
BÂTIR EN S’ADOSSANT À UN MUR MITOYEN
Même si la loi autorise l’utilisation d’un mur mitoyen, c’est dans les faits beaucoup plus délicat. Tout d’abord, il est indispensable d’avoir un accord écrit officiel de votre voisin. Ceci ne vous autorise en revanche pas à ignorer ce que l’on appelle le droit des tiers, c’est-à-dire la législation en matière de hauteur et de distances visuelles.
Assurez-vous de bien présenter votre projet à votre voisin afin d’obtenir son aval sans aucune hésitation. Il vaut parfois mieux changer ses projets que de se retrouver en conflit pour les années à venir. Pire encore, de mauvais calculs pourraient vous obliger à abattre une construction en cas de procès.
PRÉVOIR L'ÉCOULEMENT DES EAUX PLUVIALES
Nous n'y pensons pas toujours de prime abord, néanmoins même l'eau de pluie ne peut pas atterrir n'importe où ! Un mauvais agencement de l'évacuation peut détremper le terrain et créer des problèmes d'humidité au niveau des murs. Encore une fois, c’est vrai pour vous, mais de fait pour le voisinage.
Le Code Civil prévoit ce cas de figure en interdisant tout écoulement des eaux pluviales en direction d'un terrain mitoyen. Ceci vaut pour l'habitation principale, mais aussi pour toute autre structure avec un toit : garage, abri, dépendance...
Les gouttières doivent systématiquement conduire l'eau dans votre jardin ou vers la voie publique. La sortie d'eau ne peut pas non plus arriver directement sur un mur, un grillage ou même une haie mitoyenne et encore moins ruisseler sans gouttière, directement au sol chez le voisin.
RESPECTER LA LIMITE SÉPARATIVE, MÊME POUR LES PISCINES ET BÂTIMENTS ANNEXES
Ne croyez pas que ce petit chalet de jardin, qui ne nécessite pas de permis de construire, puisse pour autant s’affranchir des règles de distanciation ! Finalement, toute implantation dans un terrain est soumise à l'article R.111-19 du Code d’Urbanisme ainsi qu'au POS et au PLU de la commune. Il convient donc toujours de vous rapprocher de votre mairie en premier lieu.
D'une manière générale, piscines (hors sol ou enterrées), garages et autres cabanons peuvent être installés en limite de propriété, le plus souvent en fond de jardin ou en conservant un espace minimal de 3 m avec les clôtures séparatives (de chaque côté).
ARBRES, HAIES, VÉGÉTATION : DISTANCES ET HAUTEURS LÉGALES
Nous vous l'avons dit et vous en rendez compte, la loi pare au moindre détail et vous n'aurez pas le choix, à moins de choisir une habitation complètement isolée ! Être propriétaire ne veut pas dire faire tout ce que l'on veut, y compris pour les plantations en limite de terrain.
Les articles 671 et 672 du Code Civil stipulent les règles à observer, en l’absence de toute autre disposition particulière sur la commune.
La séparation mitoyenne est toujours votre référence pour prendre les mesures :
- Conservez 2 m d'écart entre la clôture et chaque plantation de plus de 2 m de hauteur.
- Les végétaux de moins de 2 m, comme les arbustes constituant les haies séparatives seront plantés à au moins 50 cm du bord.
Vous voilà au fait des principaux règlements relatifs à la propriété. Les problèmes arrivent généralement par manque d'information plus que par la volonté objective de transgresser la législation. Nous pensons trop souvent être dans notre bon droit par le simple fait d'être chez soi.
Lorsqu'un litige éclate et que vous êtes responsable, il est déjà trop tard... Un arbre à replanter ou une gouttière à dévier ce n'est pas grand-chose, mais une extension à détruire, une fenêtre à boucher ou une piscine à déplacer c'est une autre histoire, y compris financièrement !
Prendre le temps de se renseigner auprès des services compétents, en plus de discuter avec ses voisins (l'un n'empêche pas l'autre et inversement), c'est finalement se prémunir de bien des tracas !