2023 : évolution et perspectives face à la baisse des octrois de prêts immobiliers

Le marché immobilier connaît un ralentissement en 2023, en raison de la hausse des taux d'emprunt et des conditions d'octroi de crédit de plus en plus strictes. Face à cette situation, le gouvernement et les autorités financières envisagent d'assouplir certaines règles pour relancer la production de crédits immobiliers. Dans cet article, nous aborderons les principales problématiques liées au crédit immobilier en 2023 et les perspectives d'évolution.

Taux d'emprunt et conditions d'octroi en 2023

Les taux d'emprunt ont fortement augmenté en 2023, passant de 1% en moyenne fin 2021 à entre 3,20% et 3,50%. Cette hausse des taux est principalement due à la guerre en Ukraine et aux bouleversements des conditions monétaires. L'inflation s'envole depuis le printemps dernier, et la Banque Centrale Européenne (BCE) se voit obligée d'arrêter sa politique accommodante pour juguler une inflation à la dérive.

Les conditions d'octroi des crédits immobiliers ont également été durcies ces dernières années par le Haut Conseil de Stabilité Financière (HCSF), avec notamment l'instauration d'un taux d'effort plafonné à 35% des revenus nets avant impôt et une durée de remboursement limitée à 25 ans. Ces règles sont devenues contraignantes à partir du 1er janvier 2022.

Impact de la hausse des taux d'emprunt sur le marché immobilier

La hausse des taux d'emprunt a un impact direct sur les ménages souhaitant accéder à la propriété. En effet, le pouvoir d'achat immobilier des ménages s'est largement érodé avec la hausse des taux, les obligeant à revoir leur budget et leurs ambitions à la baisse. De plus, les prix immobiliers n'ont que légèrement reculé, rendant l'accès au crédit immobilier encore plus difficile pour les emprunteurs.

Les refus de crédit immobilier en hausse

En mars 2023, on constate une explosion du nombre de refus de crédit immobilier à cause d'un taux d'endettement trop élevé. Les refus de prêt avaient déjà augmenté en 2022 avec la dégradation des conditions d'emprunt, mais le phénomène s'amplifie en 2023. Le taux de dossiers rejetés pour cause d'endettement outrepassant la norme est passé de 30% en janvier 2021 à 45% en mars 2023.

Vers un assouplissement des règles du HCSF

Face à cette situation, le gouvernement et les autorités financières envisagent d'assouplir certaines règles imposées par le HCSF pour relancer la production de crédits immobiliers. Bercy souhaite notamment :

• Rehausser le taux d'endettement maximum autorisé pour les emprunteurs solvables.
• Allonger la durée maximale de remboursement jusqu'à 30 ans.
• Réintégrer la composante du « reste à vivre » dans le traitement des dossiers de prêt.

Ces mesures pourraient être annoncées lors de la prochaine réunion du HCSF en juin 2023, suite aux travaux d'évaluation menés par Bercy en collaboration avec la Banque de France et l'ensemble des acteurs concernés.

Les mesures gouvernementales pour relancer l'octroi de crédits immobiliers

Le gouvernement envisage d'adopter diverses mesures pour faciliter l'accès au crédit immobilier et améliorer l'accès au logement des Français, notamment :

• L'extension des dispositifs de prêt à taux zéro.
• L'amélioration de l'accès au crédit immobilier pour les ménages.

Ces mesures visent à soutenir les investisseurs immobiliers et à améliorer l'accès au logement, notamment dans les zones tendues.

L'évolution des taux de crédit immobilier en mai 2023

Les taux de crédit immobilier poursuivent leur ascension en mai 2023, avec des hausses de taux allant de 0,10 à 0,30 point. Les taux d'intérêt moyens sur 20 ans s'affichent actuellement entre 3,20% et 3,50%. Cette progression des taux d'intérêt devrait se poursuivre, avec des taux attendus à 4% d'ici l'été 2023.

La chute de la production de crédits immobiliers

La baisse de la production de crédits immobiliers est désormais bien installée et inquiète jusqu'à Bercy. Le ministère de l'Économie et des Finances est prêt à ouvrir la discussion sur les critères d'octroi de crédits immobiliers pour éviter un blocage du marché. La production de crédits immobiliers a chuté de 40% en un an en janvier 2023.

L'assouplissement des règles pour les banques

Un assouplissement des règles d'octroi de crédits immobiliers pourrait permettre aux banques de déroger à ces règles dans un plus grand nombre de cas. Actuellement, elles peuvent déroger à ces règles dans 20% des cas, mais elles se limitent à 14% des dossiers. Un assouplissement pourrait également permettre de réintégrer la composante du « reste à vivre » dans le traitement des dossiers de prêt.

Perspectives pour le crédit immobilier en 2023

Malgré les éventuelles mesures d'assouplissement, les banques resteront sélectives dans l'octroi de crédits immobiliers. Les emprunteurs devront donc continuer à soigner leur dossier et à adapter leurs projets en fonction de l'évolution des taux d'emprunt et des conditions d'octroi de crédit. La vigilance restera de mise pour les emprunteurs et les acteurs du marché immobilier.

En conclusion, l'année 2023 s'annonce comme une période de défis pour le marché du crédit immobilier. La hausse des taux d'emprunt et les conditions d'octroi de crédit de plus en plus strictes ont un impact direct sur les ménages souhaitant accéder à la propriété. Les autorités financières et le gouvernement envisagent d'assouplir certaines règles pour relancer la production de crédits immobiliers, mais les banques resteront sélectives. Les emprunteurs devront donc s'adapter à cette nouvelle réalité et être vigilants dans la constitution de leur dossier de prêt.